ATTENTION, les informations qui suivent constituent une large simplification des dispositions en vigueur, et sont fournies à titre indicatif.

Sommaire :

LE CHOIX DE LA DEMARCHE

LA REGLEMENTATION CONCERNANT LE BATI

L'AVANT-CONTRAT

L’ACTE AUTHENTIQUE

LES FRAIS LIES À LA TRANSACTION

LE CHOIX DE LA DEMARCHE

Le processus de vente ou d'achat d'un bien immobilier bâti ou d'un terrain est un processus complexe. D'une part en raison du formalisme particulier qu'il requiert, d'autre part en raison des nombreuses embûches qui peuvent se présenter.

Il est possible :

• soit de traiter directement entre particuliers, on évite ainsi certains frais, mais on doit supporter le coût des annonces, et les parties assument seules les responsabilités et les risques liés à la transaction,
• soit de recourir à un professionnel, ce qui constitue pour les vendeurs comme pour les acheteurs un gage de sécurité. L’agent immobilier est rémunéré sous forme d’une commission, le plus souvent comprise entre 5 et 10 % de la valeur du bien.

Pour votre sécurité, la profession d'agent immobilier est strictement encadrée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d’application du 20 juillet 1972.

Ces textes, outre qu’ils fixent les conditions d’accès à la profession (la carte professionnelle est délivrée par la préfecture), imposent aux agents immobiliers de disposer d’une garantie financière, et d’une assurance couvrant leur responsabilité civile professionnelle.

Le rôle de l'agent immobilier

L'agent immobilier doit s'assurer du bon déroulement de la transaction.

Il vérifie les titres de propriété du vendeur, et devra s'assurer de l'accord de plusieurs personnes notamment dans les cas d'indivision successorale et lorsque que le bien est commun à deux époux.

Lorsque le bien est en copropriété, l'agent immobilier doit réunir les pièces nécessaires, notamment : le ou les numéros de lots, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales, le dernier budget prévisionnel voté, le montant des charges supportées l'année précédente, la nature et le montant des travaux votés et non encore exécutés, l'échéancier de l'appel de fonds concernant ces travaux, etc.

L'agent immobilier doit disposer d'un mandat écrit qui fixe ses pouvoirs et ses obligations. Il en existe deux formes principales : les mandats simples, et les mandats exclusifs. Dans le cadre d'un démarchage à domicile, le vendeur (le mandant) bénéficie d'un délai de rétractation de 7 jours, en vertu des dispositions du Code de la consommation, article L 121-22 et suivants. Le mandat doit alors présenter une partie détachable permettant au signataire de faire jouer sa faculté de rétractation.Le mandat doit indiquer clairement le montant des honoraires du mandataire (l'agent immobilier), et préciser qui en a la charge.

LA REGLEMENTATION CONCERNANT LE BATI

La transmission de propriété d'un La transmission de propriété d'un bien immobilier est soumise à plusieurs dispositions réglementaires concernant le bâti. Concrètement, le vendeur doit fournir un certain nombre de diagnostics obligatoires concernant son bien.

La surface

Tout lot de copropriété d’une surface supérieure à 8 m², à l’exception des caves et emplacements de stationnement doit faire l’objet d’une mesure précise de sa surface, selon les dispositions de la loi N° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi Carrez, et du décret N° 97-532 du 23 mai 1997.

Ce document n’a pas de limite de validité, sauf dans le cas où le bien a été l'objet de modifications.

L'amiante

Tout bien immobilier d’habitation, dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 doit faire l’objet d’un diagnostic technique relatif à la présence éventuelle d’amiante, qu’il s’agisse des parties privatives ou des parties communes en cas de copropriété. Le technicien pourra effectuer des prélèvements sur les éléments susceptibles de contenir de l’amiante, dont l’étude sera confiée à un laboratoire habilité. Le constat, définitif en l’absence d’amiante, ne présente pas de limite de validité.Ces mesures découlent du décret N° 96-97 du 7 février 1996, modifié par le décret N° 97-855 du 12 septembre 1997.

Les termites

Tout bien immobilier situé dans une zone contaminée ou menacée de contamination, définie par arrêté préfectoral, doit faire l’objet d’un état parasitaire concernant à la fois les parties privatives et les parties communes en cas de copropriété.L’expert doit mentionner les éléments infestés ou ayant été infestés.

Attention, le diagnostic doit avoir été établi depuis moins de 3 mois au jour de la signature de l’acte authentique.Ces dispositions découlent de la loi N° 99-471 du 8 juin 1999, du décret N° 2000-61 du 3 juillet 2000, de l’arrêté du 10 août 2000 et des arrêtés préfectoraux.

Le plomb

Tout immeuble construit avant 1948, et situé dans un département défini comme étant à risques par arrêté préfectoral doit faire l’objet d’un diagnostic d’accessibilité au plomb.

Le diagnostic doit avoir été établi depuis moins d’un an au jour de la signature de l’avant-contrat.Ces mesures découlent de la loi N° 98-657 du 29 juillet 1998, des décrets N° 99-483 et 484 du 9 juin 1999, et des arrêtés préfectoraux.

La sécurité des installations

Le gazLe diagnostic gaz impose désormais le contrôle de divers points sensibles tels que :

• La tuyauterie
• Le dispositif de chauffage
• Les équipements de production d'eau chaude
• La bonne ventilation du logement

L’électricité

Des diagnostics supplémentaires doivent être rendus obligatoires par des décrets à paraître prochainement.

La sécurité des piscines

Depuis la publication du Décret N° 2003-1389 du 31 décembre 2003, les propriétaires de piscines privées de plein air doivent les pourvoir d'un dispositif de sécurité normalisé destiné à prévenir les noyades.

Cette obligation concerne les piscines enterrées (totalement ou partiellement), mais pas les piscines gonflables ou démontables posées sur le sol, ni celles situées dans un bâtiment (piscines intérieures).

Piscines construites ou installées depuis le 1er janvier 2004

Elles doivent être équipées, avant la première mise en eau, d'une barrière de protection (Norme NF P90-306), ou d'un système d'alarme (Norme NF P90-307), ou d'une couverture de sécurité (Norme NF P90-308), ou d'un abri de piscine (Norme NF P90-309).

En outre, le constructeur ou l'installateur doit fournir avant la réception de la piscine une note technique précisant les caractéristiques et les modalités de fonctionnement du dispositif mis en place, et informant le propriétaire sur les risques de noyade, les mesures de prévention à appliquer, et les recommandations concernant l'utilisation du dispositif de sécurité.

Piscines installées avant le 1er janvier 2004

Elles devront être équipées de la même façon avant le 31 décembre 2005. Les propriétaires disposant déjà d'un dispositif de sécurité devront s'assurer avant cette date de sa conformité aux normes et, à défaut, le remplacer.

Attention : si l'habitation fait l'objet d'une location saisonnière, le dispositif de sécurité devra être installé avant le 1er mai 2004.Le non respect de ces dispositions expose le contrevenant à des conséquences civiles et des sanctions pénales particulièrement lourdes (amende de 45 000 €).

Information sur les risques et les sinistres

Depuis le 1er juin 2006, les vendeurs sont soumis à l'obligation d'informer les acquéreurs sur les risques naturels et technologiques majeurs. Dans les communes, chaque vendeur a l'obligation de remplir un état des risques naturels et technologiques.Cette obligation s'applique aux biens bâtis comme non bâtis, et s'impose dès la signature de l'avant-contrat.

Par ailleurs, le vendeur d'un bien bâti doit déclarer par écrit et sur papier libre si, durant le temps où il a été propriétaire ou auparavant s'il en a été informé, son bien a fait l'objet d'une indemnisation au titre d'au moins un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique selon les disposition du Code des assurances.

Performance énergétique des logements

Depuis la loi Engagement national pour le logement (juillet 2006), le vendeur doit également faire établir un diagnostic de la performance énergétique du bien d'habitation vendu. Il vient s'ajouter à la (longue) liste qui précède. Vers un dossier de diagnostic unique ? Selon une réponse ministérielle du 18 août 2003, on s’achemine vers une simplification. Une disposition de la loi Engagement national pour le logement prévoit de réunir l’ensemble des diagnostics techniques dans un document unique. Nous en ferons état dès la parution des décrets au Journal Officiel.

Le cas d’un bien à usage d’habitation de moins de 10 ans

Si le bien est récent et vendu après achèvement, le vendeur doit fournir un certificat de conformité, qui atteste du respect des stipulations du permis de construire, ainsi que des règles d’urbanisme applicables.

Pour tout bien de moins de 10 ans, il faudra s’assurer de la situation concernant l’assurance-construction, le vendeur devant fournir le certificat d’assurance ainsi qu'une attestation de paiement de la prime.

Le vendeur qui a fait construire en tant que maître d’ouvrage doit en effet avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage selon la loi du 4 janvier 1978. Il est à noter que pour les particuliers qui construisent pour eux-mêmes, le non-respect de cette obligation n'est assorti d'aucune sanction.Il est bon de préciser les références du contrat d’assurance dans les divers documents contractuels.

L'AVANT-CONTRAT

Une transaction immobilière ne devient définitive qu'à la signature de l'acte authentique, chez le notaire. Celle-ci est précédée par la signature entre le vendeur et l'acheteur d'un avant-contrat qui constate l'intention de vendre et d'acheter. On rencontre couramment deux types principaux d'avant-contrat :

La promesse unilatérale de vente, par laquelle le vendeur donne une option à l’acheteur à un prix déterminé, et assortie d’une date limite. L’acheteur doit souvent verser une indemnité d’immobilisation.

La promesse synallagmatique, appelée aussi compromis de vente. Contrairement à la précédente, cette formule engage l'acheteur comme le vendeur, la vente étant considérée comme parfaite dès que l'accord des volontés est constaté par le compromis (sous réserve des conditions suspensives éventuelles). L'acheteur doit généralement verser un acompte correspondant à 5 à 10 % du montant de la transaction.

L’acompte peut être versé à l’agent immobilier ou au notaire. L'avant-contrat peut être établi sous seing privé, mais peut aussi être signé en la forme authentique, devant notaire.

Protection de l'acquéreur

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation, l'acheteur dispose d'un droit de rétractation ou de réflexion. L'avant-contrat signé doit lui être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes). À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, l'acheteur dispose d'un délai de 7 jours pour se rétracter. Durant cette période, le vendeur ne peut réclamer aucun versement à l'acheteur, contrairement à un agent immobilier. Lorsque l'acheteur fait jouer son droit de rétractation, l'agent immobilier doit restituer les fonds versés dans un délai de 21 jours.

Un délai de réflexion de 7 jours s'applique également lorsque l'avant-contrat est établi par un notaire. Ces dispositions découlent de la loi "Solidarité et renouvellement urbains" (SRU) du 13 décembre 2000.

Les droits de préemption

Lors de la transmission d’un bien immobilier, des tiers peuvent exercer leur droit de préemption, c'est-à-dire qu'ils ont la possibilité de se substituer à l'acheteur.

Le droit de préemption des collectivités locales

Les collectivités locales, communes, groupements de communes, départements, régions, peuvent s’opposer à la transaction en exerçant leur droit de préemption.

Les droits de préemption du locataire

Le locataire du bien vendu peut dans certains cas bénéficier d’un droit de priorité :

• lorsque le logement est mis en vente pour la première fois depuis la mise en copropriété de l’immeuble,
• lorsque le vendeur donne congé pour la vente d’un bien relevant de la loi du 6 juillet 1989 (logement loué nu et constituant la résidence principale du locataire). Le congé, donné à la fin du bail avec un préavis minimum de 6 mois valant offre de vente, il doit préciser les conditions de la vente et bien évidemment le prix demandé. Cette offre est valable deux mois à compter de la signification du préavis.

Si la vente est conclue avec le locataire en place et non pas avec un acquéreur présenté par l’agent immobilier, ce dernier ne peut prétendre à aucune rémunération.

Des dispositions particulières visent à la protection des locataires âgés de plus de 70 ans, et dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC, avec notamment une obligation de relogement.

Les clauses résolutoires

Lorsque la ou les conditions concernées sont réalisées, elles entraînent l'annulation pure et simple de l'avant-contrat.

Les conditions suspensives

Les effets de l'avant-contrat se trouvent suspendusDans la plupart des cas, l'avant-contrat est assorti d'un certain nombre de conditions suspensives. Elles devront être réunies afin que la transaction aboutisse. L'agent immobilier a un devoir de conseil en la matière.

Les conditions suspensives les plus courantes sont :

• l'absence de toute hypothèque, ou dans le cas contraire que le montant de l'hypothèque soit inférieur au prix de vente convenu,
• l'absence d'une procédure de saisie en cours,
• les divers droits de préemption ont bien été purgés,
• le certificat d'urbanisme ne présente pas de servitudes publiques qui nuiraient au projet d'acquisition,
• d'éventuelles servitudes privées ne nuisent pas au projet,
• les différents diagnostics obligatoires ne font pas apparaître la présence de risque particulier lié à l'amiante, ni au plomb le cas échéant, et n'indiquent pas la présence de termites,
• le bien sera libre de toute occupation le jour de la vente,
• les prêts sollicités par l'acheteur ont bien été accordés.

Dans le cas où l'avant-contrat, par le jeu de clauses résolutoires, ou par la non-réalisation de conditions suspensives n'aboutit pas à la concrétisation de la transaction, l'agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération

L'achat est lié à un emprunt

Le compromis de vente est souvent signé avant que l'acheteur ait obtenu le ou les financements dont il a besoin. La condition suspensive de leur obtention est valable au minimum un mois.

L'achat est autofinancé

Dans le cas où l'acheteur ne compte pas recourir à un emprunt, il doit l'indiquer de façon manuscrite dans l'avant contrat, en précisant qu'il a eu connaissance des dispositions de la loi du 13 juillet 1979 (dite loi Scrivener), et qu'il a renoncé à les invoquer.

L’ACTE AUTHENTIQUE

C’est l’étape qui finalise la transaction. L’acte de vente peut être établi indifféremment par le notaire du vendeur ou de l’acheteur.

Il est aussi possible d’impliquer les deux notaires. Dans ce cas, les honoraires seront partagés entre le notaire du vendeur et celui de l’acheteur. Après la signature de l’acte, le notaire se charge de l’ensemble des formalités nécessaires :

• Il communique les pièces nécessaires à la Conservation des hypothèques pour les formalités de publicité foncière,
• Il fait inscrire l’hypothèque au profit de l’organisme prêteur le cas échéant,
• Il acquitte les impôts et taxes liés à la transaction,
• Il délivre une ″copie authentique″ de l’acte qui constitue le nouveau titre de propriété,
• depuis le 1/01/04, il prélève l'impôt sur la plus-value s'il y a lieu.

LES FRAIS LIES À LA TRANSACTION

Cas d’un bien immobilier bâti

Les frais de mutation

Les frais de mutation se composent de plusieurs éléments :

• la rémunération du notaire, appelée "émoluments". Elle se compose d’une partie proportionnelle au prix de vente du bien, et d’une partie fixe ("″de formalités"″),
• les droits et taxes :

-selon les cas les droits d’enregistrement (droit départemental d’enregistrement et taxe additionnelle communale) ou la TVA,

-la taxe de publicité foncière,

-les frais de timbre.

La vente d’un logement achevé depuis moins de 5 ans, s’il s’agit de la première mutation avec une personne autre qu’un marchand de biens, est assujettie à la TVA.

• les ″débours″ engagés par le notaire.

Frais liés à la copropriété

Ce sont principalement :

• la part des charges annuelles de copropriété,
• la quote-part du ″fonds de roulement.″

Cas d’un terrain à bâtir

Droits et taxes

Il s’agit le plus souvent des droits d’enregistrement tels que pour les biens bâtis.La transaction reste toutefois soumise à la TVA lorsque l'acquéreur est autre qu'un particulier souhaitant faire construire une maison individuelle.

Bornage, étude de sol

Ces frais ne s’appliquent pas dans tous les cas. Les frais de bornage doivent être inclus dans le prix d’achat lorsque le terrain fait partie d’un lotissement. L’étude de sol est le plus souvent facultative. Lorsque l'acquéreur souhaite la faire réaliser, il doit en prendre le coût à sa charge.

Le bornage est réalisé par un géomètre-expert ; il consiste à délimiter les propriétés contiguës. L‘avant-contrat doit préciser si le terrain concerné a fait ou non l’objet d’un bornage.

Lorsque vous faites construire

Les collectivités locales soumettent la délivrance du permis de construire à des taxes et redevances qui varient selon la commune ou le département. Les plus courantes sont :

• la participation pour le raccordement au réseau d’assainissement, qui est fixe,
• la taxe locale d’équipement dans la plupart des communes, en fonction des m2 de SHON,
• la taxe départementale pour le financement du Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (même assiette que la précédente),
• la taxe départementale pour les espaces naturels sensibles (même assiette que la précédente),

• la participation pour le financement des réseaux divers, dans le cas peu fréquent où la commune a effectué un PAE (plan d'aménagement d'ensemble).

En outre, le coût des divers branchements et raccordements est à prendre en compte dans le chiffrage du projet : eau, électricité, gaz naturel, téléphone, tout-à-l’égout notamment.Dans un lotissement, les taxes et redevances ont été préalablement acquittées par le lotisseur et répercutées dans le prix du terrain.

Les impôts locaux

Il s’agit principalement :

• de la taxe foncière, qui s’applique au bien lui-même,
• de la taxe d’habitation, qui fait l’objet de réductions ou même d’exemptions en fonction de la situation familiale et sociale de l’occupant.