Attention, les informations qui suivent constituent une large simplification des dispositions fiscales en vigueur, et sont fournies à titre indicatif. Il convient avant toute décision de consulter son Centre des impôts.

SOMMAIRE :

LA TAXE FONCIERE ET LA TAXE D’HABITATION

LES DROITS DE MUTATION

LE CREDIT D'IMPOT LIE AUX INTERÊTS D'EMPRUNT

LA FISCALITE DES PLUS-VALUES

LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE

L’ISF : ENFIN L'INDEXATION !

LE DISPOSITIF DE ROBIEN DANS L'ANCIEN

LA TVA SUR LES TRAVAUX

LA TAXE FONCIERE ET LA TAXE D’HABITATION

La taxe foncière

Cette contribution est destinée à l’ensemble des collectivités locales (communes, groupements de communes, départements et régions), et s’applique au bien lui-même ainsi qu’aux installations annexes.Lors d’une cession, elle est due pour l’année entière par le propriétaire du bien au 1^er janvier de l’année d’imposition.Il est toutefois possible de convenir d’un partage prorata temporis entre le vendeur et l’acheteur dans le compromis de vente. Attention, une telle convention n’est en rien opposable à l’administration fiscale.

Exonération temporaire de deux ans

Les biens concernés sont :

• les constructions nouvelles, les reconstructions (ou additions de construction) à usage d’habitation, que ce soit principale ou secondaire,
• les bâtiments ruraux transformés en des locaux d’habitation.

L’exonération porte sur deux années civiles commençant le 1^er janvier qui suit l’achèvement des travaux.

Exonération temporaire de dix ans

Les biens concernés sont les constructions nouvelles, les reconstructions (ou additions de construction) à usage d’habitation principale, ainsi que certains logements loués à titre d’habitation principale, sous réserve d’avoir été financés à plus de 50 % par un prêt aidé par l’Etat (PAP).

Exonération temporaire de quinze ans

Les biens, à usage locatif, doivent avoir été financés à plus de 50 % par un PLA, PLA-TS, PLA-LM, PLA-I, PLUS, PLS, PPLS, et soumis à un taux réduit de TVA.

Exonération totale

Une exonération totale de la taxe d’habitation sur la résidence principale peut être accordée sous conditions d’âge, de ressources, de cohabitation, et aux personnes bénéficiant de certaines allocations (Allocation supplémentaire, Allocation aux adultes handicapés).

Dégrèvements

Certains dégrèvements sont prévus :

• pour les personnes de 65 à 75 ans, sous conditions de ressources et de cohabitation,
• en cas de vacance d’un bien destiné à la location, si celle-ci n’est pas volontaire et excède trois mois.

La taxe d’habitation

Elle est perçue par les mêmes collectivités locales que la taxe foncière, et concerne toutes les personnes occupant un logement à quelque titre que ce soit, propriétaires, locataires et aussi les occupants à titre gratuit.La taxe d’habitation est due pour l’année entière par l’occupant au 1^er janvier de l’année d’imposition.Cette taxe fait, davantage encore que la taxe foncière, l’objet de nombreux abattements, dégrèvements et exonérations. Selon un récent rapport du Sénat, au plan national seulement 50% des contribuables paient leur taxe d'habitation en totalité.

Abattement général à la base

Il peut être décidé par les collectivités locales. Il est de 5 %, 10 % ou 15 %.

Abattement pour personnes de condition modeste

Il peut être décidé par les collectivités locales. Il est de 5 %, 10 % ou 15 %, et accordé sous conditions de ressources et de valeur locative de l’habitation.

Abattement pour personnes à charge

Il est fixé par la loi à :

• 10 % pour chacune des deux premières personnes à charge,
• 15 % pour chaque personne à charge au-delà.

Les collectivités locales peuvent décider d’accroître cet abattement.

Plafonnement en fonction du revenu

Le plafond est fixé à 4,3 % du revenu fiscal de référence, diminué d'un abattement. Le détail de cette mesure peut être consulté sur le site de l'administration fiscale

Exonération totale

En bénéficient :

• les personnes de plus de 60 ans,
• les personnes bénéficiant de certaines allocations (Allocation supplémentaire, Allocation aux adultes handicapés),
• les personnes invalides ou infirmes ne pouvant vivre de leur travail,
• les veufs ou veuves,

sous condition de ressources, de patrimoine, et de cohabitation.

Dégrèvement pour les bénéficiaires du RMI

Les bénéficiaires du RMI sont exemptés de la taxe d’habitation sous condition de cohabitation.Le dégrèvement est maintenu l’année qui suit la sortie du dispositif RMI.

LES DROITS DE MUTATION

Logements anciens

Sont concernés ici les logements achevés depuis plus de cinq ans, ou ayant fait dans les cinq ans de leur achèvement l'objet d'une vente à une personne autre qu'un marchand de bien.Les transactions sont soumises aux droits de mutation qui comprennent :

• la taxe de publicité foncière au profit du département, au taux de 3,6 %,
• la taxe communale de 1,2 %,
• les frais d'assiette et de recouvrement perçu par l'Etat, leur montant correspond à 2,5 % du montant de la taxe départementale.

Les mêmes droits concernent également les garages et parkings.

Logements neufs

Il s'agit de logements :

• en cours de construction,
• terminés, et dont la construction est achevée depuis moins de cinq ans, et qui n'ont pas été vendus depuis leur achèvement à une personne autre qu'un marchand de bien.

Les transactions sont soumises au régime de la TVA immobilière au taux de 19,6 %. La TVA, incluse dans le prix de vente est due par le vendeur à l’administration fiscale. L'acheteur est lui redevable de la taxe de publicité foncière au profit du département au taux de 0,6 %, ainsi que des frais d'assiette et de recouvrement fixés à 2,5 % du montant de cette taxe.

Terrains

Les terrains acquis en vue de la construction d'un immeuble destiné à un usage d'habitation sont soumis aux droits d'enregistrement de 4,80 % un (3,6 % de taxe de publicité foncière et 1,2 % de taxe additionnelle). Auxquels s'ajoutent les frais d'assiette est de recouvrement de 2,5 % du montant de la taxe de publicité foncière.Ces droits remplacent le régime d'imposition à la TVA depuis le 28 octobre 1998.

LE CREDIT D'IMPÔT LIE AUX INTERÊTS D'EMPRUNT

Cet avantage fiscal résulte de la loi "TEPA" du 21 août 2007.Pour les acquisitions dont l'acte authentique a été établi depuis le 6 mai 2007, les intérêts d'emprunt ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à 20 % des intérêts payés durant les 5 premières annuités de remboursement.Ils sont pris en compte dans la limite annuelle de 3 750 € pour une personne seule et 7 500 € pour un couple, montants majorés de 500 € par personne à charge. Le crédit d'impôt est donc au maximum de 750 € ou 1 500 € selon la situation, majorés de 100 € par personne à charge.On notera que cette disposition n'est pas réservée aux primo-accédants.

LA FISCALITE DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Il s'agit ici de la taxation des plus-values immobilières réalisés par les particuliers. Lorsque la vente d'un bien immobilier concrétise une plus-value, la situation fiscale de celle-ci varie selon les cas.

LES EXONERATIONS

Les biens exonérés

La plus-value réalisée est exonérée si :

• les biens vendus (ou la quote-part en cas d'indivision) n'excèdent pas une valeur de 15 000 €

• elle porte sur la vente de la résidence principale à condition d'une part que le bien constitue la résidence habituelle du cédant au moment de la vente, d'autre part qu'il ait été effectivement occupé à ce titre depuis son acquisition ou son achèvement, durant au moins cinq ans (de manière continue ou non)*.

• le bien concerné est possédé depuis plus de 15ans. Dès la 5^ème année, un abattement annuel de 10 % de la plus-value sera appliqué pour compenser la suppression du coefficient d’érosion monétaire utilisé antérieurement.

*Cette condition de durée n'est pas exigée lorsque la cession est motivée par des nécessités familiales ou professionnelles entraînant un changement de résidence.

Les personnes exonérées

Certaines personnes voient leurs plus-values immobilières exonérées, dans le cas suivant :

• les personnes titulaires d'une pension vieillesse et non assujettis à l'impôt sur le revenu (ou dont l'impôt se situe en deçà du seuil de mise en recouvrement),
• la valeur du patrimoine immobilier familial n'excède pas 61 000 €, augmentés de 15 250 € par enfant à charge à partir du troisième, cette valeur étant entendue y compris le bien cédé.

Les opérations exonérées

Certaines plus-values immobilières sont exonérées :

• les opérations de remembrement ou assimilées réalisées en conformité avec les procédures réglementaires et sans intention spéculative,
• lors d’expropriation pour cause d’utilité publique, à condition que les fonds soient réemployés pour l’achat de biens de même nature ou pour la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un immeuble. Si les fonds ne sont réemployés que partiellement, seule la part réemployée est exonérée.

LA TAXATION DES PLUS-VALUES

Les plus-values immobilières sont taxées au taux proportionnel de 16 %, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (11 % aujourd'hui).

Abattements possibles

L’ensemble des plus-values fait l’objet d’abattements de trois types :

·     il est désormais possible de déduire du prix de vente les droits de donation ou de succession éventuellement payés antérieurement sur le bien vendu,

• à condition de détenir un bien immobilier depuis plus de cinq ans, il est maintenant possible pour calculer la plus-value, d'ajouter forfaitairement 15 % au prix d'acquisition, et ceci sans avoir à justifier du montant, ni même de la réalité des travaux,
• l’abattement fixe de 1 000 €.

LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE

La fiscalité sur la transmission du patrimoine a également été sensiblement remaniée par la loi dite "TEPA" du 21 août 2007. Ces mesures s'ajoutent à celles prises récemment afin de tenir compte de l'allongement de l'espérance de vie. Il est possible désormais de transmettre tout ou partie de son patrimoine, en bénéficiant d'une franchise de droits, renouvelable tous les six ans (dix ans antérieurement) :

• de 150 000 € entre parents et enfants (50 000 € antérieurement),
• de 30 000 € entre grands-parents et petits-enfants,
• de 76 000 € entre époux,
• de 76 000 € (57 000 € antérieurement) également entre personnes liées par un PACS depuis plus de deux années civiles entières.

En cas de démembrement (donations avec réserve d’usufruit), un nouveau barème s’applique, qui réévalue sensiblement l’usufruit pour tenir compte de l’espérance de vie actuelle :

En contrepartie, la réduction sur les droits de transmission de la nue-propriété passe de 50 % à 30 % lorsque le donateur a moins de 65 ans, et de 30 % à 10 % lorsqu’il a mois de 75 ans.

L’ISF : ENFIN L'INDEXATION DEPUIS 2005

De bonnes nouvelles pour les assujettis ! le barème de l'ISF est désormais indexé sur l'indice INSEE de l'inflation, et ce depuis 2005. Nous avons attendu la publication effective de la loi de finances 2007 pour mettre à jour le barème qui suit.Rappelons que le précédent système était inchangé depuis 1998, ce qui revenait de facto à un alourdissement régulier, notamment en raison de la forte poussée des prix de l’immobilier.L’abattement sur la résidence principale vient d'être porté de 20 % à 30 % afin de tenir davantage compte du renchérissement de l'immobilier.D'autres bonnes nouvelles pour les assujettis se situent du côté des biens professionnels (augmentation du seuil d’exonération, exonération des parts ou actions de PME, exonération de la moitié de la valeur des titres contre un engagement de détention d’au moins 6 ans).

ISF : BAREME 2007

LE DISPOSITIF DE ROBIEN DANS L'ANCIEN

La loi de Robien succède à la loi Besson pour proposer des conditions fiscales favorables aux acheteurs de biens immobiliers destinés à la location. Jusqu’à maintenant, seule l’acquisition de biens neufs était concernée. Depuis le 1er janvier 2004, le dispositif de Robien s’étend aux biens anciens à réhabiliter (Décret N° 2003-1219 du 19 décembre 2003). L’amortissement d’un bien ancien devient possible à condition :

• que le logement constitue la résidence principale du locataire pendant au moins neuf ans,
• que les loyers perçus n’excèdent pas 19,89 € mensuels le mètre carré dans la zone A (Ile-de-France, Côte d’Azur, rives du Léman), 13,82 € le mètre carré dans la zone B (villes de plus de 50 000 habitants, et certaines communes de la lointaine agglomération parisienne, ainsi que de zones frontalières ou littorales), 9,94 € dans le reste du territoire.

Il s’agit d’un relèvement très important par rapport aux plafonds de la loi Besson.   Par ailleurs, les plafonds de revenus des locataires disparaissent, et il devient possible de louer le bien à un membre de sa famille à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.   Ce dispositif présente un aspect rétroactif puisse qu’il s’applique aux biens anciens à réhabiliter acquis et mis en location depuis le 3 avril 2003.   Attention toutefois, les conditions de rénovation sont complexes et strictes : Avant l’achat, le logement doit présenter un certain nombre de critères de non-décence parmi une liste de 13 définis par le Décret N° 2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent. Après réhabilitation, le bien doit répondre à la totalité des critères de décence.   Après la rénovation, le logement doit répondre à une liste de 12 critères de performances techniques. Au moins 6 d’entre eux doivent avoir été atteints à la suite des travaux de réhabilitation.   La situation du bien avant et après rénovation doit être constatée par un professionnel indépendant, contrôleur technique ou technicien de la construction, celui-ci ne pouvant faire partie de l’entreprise chargée de réaliser les travaux. Les honoraires de l’expert choisi pourront être ajoutés au montant des travaux.

Logements anciens non réhabilités

Il est possible de déduire forfaitairement 40 % des revenus fonciers durant les 6 premières années de location, à condition de respecter les plafonds de revenus des locataires, maintenus dans ce cas. Les plafonds de loyer, plus faibles que pour les logements anciens réhabilités, sont de 14,4 € par mètre carré et par mois en zone A, 9,4 en zone B, et 6,8 en zone C.

LA TVA SUR LES TRAVAUX

Après de longues discussions début 2006, la Commission européenne a accepté la prolongation du dispositif concernant le taux réduit de TVA (5,5 %) sur les travaux réalisés dans des logements achevés depuis plus de deux ans.